隨着出生率不斷下降，孩子越來越少，老年人越來越多，到2050年80歲以上的老年人將增加5倍，全球都面對老齡化問題，但在老齡化社區或者國家地區裏面，增長最快的是在發展中國家，增長最快的發展中國家以中國增長的又最快，所以中國面臨老齡化問題是最嚴重的。
養老地產是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點並能夠滿足老年人社會活動需求，爲老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。這類老年住宅產品是指可以使老年人獲得經濟供養、生活照料以及精神慰藉等基本內容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類：老年社區、老年公寓、老年住宅、旅遊地產、養老院、託老所等。
面對日趨嚴峻的養老問題，社會化養老模式勢在必行，這一趨勢使我國養老地產開發行業面臨巨大的機遇和挑戰。我國應在根據自身經濟發展特點發展養老地產的同時借鑑國外發達國家養老地產開發先進經驗，構建出我國特有的地產發展模式。
美國養老地產運營模式
美國相對歐洲及其他發達國家而言，其老齡化程度較輕，其養老地產以商業化運營爲主，突出特點是設施完善。
在美國，已經形成了較爲全面的養老居住建築和服務設施類型，全面覆蓋身體狀況從康到虛弱，生活自理程度從獨立居家生活到需要輔助生活的各階段老年人，具體包括如獨立型老年住宅、老年公寓、連續照料退休社區、老年社區、老年日託中心、護理院、老年癡呆病院、臨終關懷、暫緩照料等。
其中較爲典型的一種養老居住模式是老年社區，以成熟的商業化運營模式著稱。老年社區既是美國郊區化的產物，更源於其特定的地理和社會背景——充裕的土地資源，發達的市場環境，較年輕的老年羣體。這類社區多建設在郊外地段，以低密度住宅形式爲主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年羣體，提供居住和配套服務。讓老年人享受郊外的清新空氣和美好景觀的同時，還能充分利用各類休閒娛樂、康體健身設施實現健康向上的生活情趣。整個社區內部形成多層級的設施配置，既有集中的社區配套以滿足較大規模的聚會與活動，同時，在每個組團還設有基本配套，滿足小組團內部相對全面的生活需求，促進居民對居住鄰里的歸屬感和家庭感。
有的老年社區不僅提供專門面向老年人的住宅，還爲年輕家庭提供適合的居所，實現各年齡階層的混合居住，既爲兩代家庭相鄰而居提供可能，還能讓老年人在與不同年齡段人羣廣泛的接觸中，獲得充實與滿足。有的社區爲老人提供了多種可參與的活動內容，形成上百個由社區居民自行運營的俱樂部和活動項目，使老人老有所樂。有的社區通過與周邊的知名大學建立合作關係，可使用大學的教學設施，並提供終身學習項目，從而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所爲，老有所學。
此外，美國以商業模式運營老年地產的方式值得借鑑，將老年地產與休閒、娛樂、健康、教育等產業整合，更有針對性地提升了地產的價值和吸引力，同時促進了產業鏈的延伸和整合。“以房養老”是目前美國一種新型的養老方式，指的是老人可以將自己的產權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，定期獲得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。房主去世後，該房產出售用於歸還貸款。反向抵押貸款在美國的發展既幫助老人解決了養老問題、分擔了政府負擔，又可以爲銀行等金融機構提供多種收益方式，它爲解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。
同時，發達的養老諮詢業以市場需求爲主，服務項目衆多、服務周到。有國家政府的諮詢服務組織爲國家養老政策提供諮詢，有在市場經濟發展中涌現出的各類公司、集團爲爲企、事業的各類養老項目、工程提供硬件和軟件方面提供諮詢，也有地區小公司和個人爲社區、家庭、個人養老服務需求提供諮詢。各類諮詢服務對美國養老地產業的發展起到了舉足輕重的專業“謀士”作用。
日本養老地產運營模式
日本介護保險政策的推行爲老年人及其家庭解除了後顧之憂，使各類養老服務業形成產業鏈，老年地產業有了新的發展空間。其設施的突出特點爲保證老人的自助自理。
日本老年住宅主要分爲“機構設施”和“住宅”兩大類。
1、“機構設施”可以做以下分類：
1）護理療養型醫療設施
2） 老人保健設施
3） 特別養護老人住家
4） 養護老人住家
5） 低收費老人住家
以上5種機構設施的入住對象一般是需要醫療或特別護理的老人，政府對開發建設這些機構設施一般給與一定的建設費的補助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、精神障礙等原因需要長期療養的特殊人羣。類似於我國的公立養老院、敬老院等機構。
6）收費老人住家
大致分3種類型：健康型、住宅型和需要護理型。其中健康型的收費老人住家不配備護理服務，老人隨着年齡的增長需要護理服務的時候，可以轉移到其他有護理服務的住家。
7） 患有老年癡呆症高齡者的集體住家
8） 高齡者生活援助住屋
在“機構設施”類中，最典型的具有代表性的是第6類的“收費老人住家”，這種形式是現在大多開發商傾向開發和經營的模式。在“收費老人住家”內配置符合日本《護理保險法》所要求的護理設施、人員後，經營者可以利用護理保險制度向入住老人提供護理服務，由國家買單。這種由國家財政支付的護理保險對於提供護理的服務商來說是最安全和最穩定的收入。
2、“住宅”類的模式分以下4種：
1）面向高齡者的住宅
2）年長者住宅
3）銀髮住宅
4 ）自有產權住宅
“住宅”類中，除第3種“銀髮住宅”的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他3種住宅模式的入住對象一般爲60歲以上且生活能夠自理的健康老人。第1種“面向高齡者的住宅”是當前經營者傾向的“住宅”類中具有代表性的模式。簽訂了租賃合同後，“面向高齡者的住宅”的房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據需要選擇服務項目與房東另行簽訂服務合同。“面向高齡者的住宅”與“收費老人住家”最大的區別是“面向高齡者的住宅”不是必須配置護理服務，而“收費老人住家”一般必須配備護理服務。
由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產權爲目的的經營模式。“機構設施”模式就是由開發商建造一所適合老年人居住的設施，設施內配置以護理爲主的各種服務；而“住宅”則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。
歐洲養老地產運營模式
歐洲“福利制”是歐洲社會的一個重要特點。以法國爲例，法國老年住房產業發達，其養老設施大體上分爲四種，即收容所、老年公寓、護理院和中長期老年醫院。收容所包括公立和私營兩種，是爲生活能夠自理的老人而建的一種收費較低的住宅形式。其費用由老年人自理，國家也會爲一些低收入的老年人提供住房補貼。收容所除了提供食宿外，通常還會提供一般醫療保健和文化生活服務。老年公寓通常具備完善的服務設施，包括膳食、淋浴、閱覽、文化活動和醫療保健等項目。根據不同的收入和生活習慣等情況，老年公寓可以提供單間，也可以僅提供牀位。
護理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有較完善的醫療和生活服務設施。中長期老年醫院則以治療爲主，屬於康復醫院性質。其收治對象爲經過治療後有希望恢復生活自理能力的老年患者。在法國，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每個月的收入比如今一般的年輕人還要高。
因此，法國的老年產業發展迅速，而其中最發達的是養老院，它們提供周到、完善的服務與照顧。而不論養老院是公營還是私營，都統一由社會福利部加以管理，並且納入社會安全保障體系之中。養老院的醫療服務則由衛生部門進行管理，從而形成了社會福利和醫療保健相結合的體制。
中國養老地產運行模式
我國養老地產的發展主要分爲：普通型養老院，醫護型養老院，老年公寓，養老社區。對於企業盈利型養老地產來說，老年公寓和養老社區爲目前主要發展的養老地產項目。
通過對老年住宅產品的分析，有可將養老地產的內涵歸納爲以下四點：
生活配套設施：包括餐廳、超市、圖書館、休閒娛樂場所、金融服務、停車場、輪椅通道、消防設施、公共空問、花園部分等。
醫療配套服務：包括醫院、醫務所、牙醫診所等。
康復配套服務：包括協助生活服務，恢復護理，私家看護等。
交通配套服務：公共交通，輪椅公交設施等。
通過上述分析可以看出，與一般的商業地產相比，養老地產具備以下特點：一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環境、生態條件等各方面因素；二是對於住宅的規劃設計設計方面要求高，如要求無障礙設計、要有緊急呼救系統等；三是對於配套設施及服務要求更高，對於老年人而言，能夠便利的在住宅附近一站式解決各項需求。這就決定了養老地產的開發資金需求量大、產業鏈長、各方利益關係複雜。
隨着老齡化人口的增加，企業盈利型養老地產逐漸壯大，並朝以下趨勢發展壯大：
規模化：隨着市場的進一步發展，質高價低的大型老年社區應運而生，老年住宅產品呈現規模化。
郊區化：滿足對環境的高要求，也爲了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪的郊區。
科技化：爲老年人提供更細緻的照顧；智能化的應用，帶來更方便、安全的全方位保障。
建築多樣化：隨着市場的日趨成熟，產品推陳出新，建築呈現多樣化。在建築設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通的將是未來產品的競爭焦點。
功能豐富化：融養老和家庭悠閒於一體
社區服務專業化：社區服務在不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。
在遵守以上發展趨勢的同時，複合化，住宅化，旅館化以及個性化的發展有利於在養老地產市場中佔據有利地位。首先是複合化，把不同類型的社區加在一起就可以形成新的運營模式。例如，把老年公寓和幼兒園以及圖書館相結合，使老人們能夠吸收到社區的活力，兒童的活力和其他人羣的活力，減少他們的孤獨感。第二是住宅化，主要是採取各種各樣的設施，使養老設施住宅化，有一個家的感覺。
比如說讓入住老人佈置一個自己熟悉的環境，同時也節省了設計設施的費用。旅館化方面，則指爲老年住戶提供管家服務等旅館性服務。個性化方面，可以根據不同需求的老年人創立不同服務類型的老年公寓或老年社區。如提供旅遊探索、娛樂交流、古典藝術與現代藝術欣賞、學習發展、運動休閒等各種類別的享樂型服務，滿足活力充沛的老年人對於享受生活、自我發展的心理需求；與大學合作，讓有精力的老年人在大學自由學習、爲高校學生講授人生經歷、工作經驗，滿足老年人滿腹經綸希望持續展示人生魅力體現人生價值的心理欲求；或者針對候鳥型養老、臨時旅遊度假型養老、居家養老等不同的養老訴求，分別設計特色活動集約式和活動內容較爲均散化的服務內容。
根據中國居民對於產權訴求的不同以及經濟能力的差別，推出一次性購買型、分時度假型、酒店型等不同時段不同形式的養老產品。
美國日本等國在養老地產的運營模式與經驗方面相對成熟，而美國相對於歐洲及其他發達國家而言，其老齡化程度較輕，與中國當前的老齡化階段較爲接近。因此，美國相對成熟的養老地產的開發模式與經驗方面對我國養老地產的開發具有重要參考意見。
借鑑美國的經驗，我們可以採取國家保障和私人投資相結合的模式。政府可以在多種政策上鼓勵和扶植私人和企業開發老年住宅，比如在土地使用、稅收等方面可以給予一定的優惠。以租換租，以舊換新，倒按揭，房屋置換、兩代買，以房養老、分時度假，私募基金、房地產投資信託基金(REITs)，上市、信貸，企業債、政府債等均爲目前適宜中國養老地產發展的經營手段。
政府還應積極推進“以房養老”模式。“以房養老”模式的內容比住房反向抵押貸款更爲豐富，它是一種由特定機構提供的，以與房地產有關的權益所產生的現金流作爲特定機構向老年人提供養老費用和服務支撐保證的金融產品。目前，我國社會養老保障體系還不健全，而我國老年羣體中很多人擁有一套以上房產，以房養老擁有廣闊的市場空間，因此以“以房養老”方式將是一個值得探索的重要模式。