美國養老 五大模式

　　美國老年住宅市場行業自從2008年經濟衰退以來正在慢慢復甦。儘管美國人口不斷老化，但要看到這個市場的全面復甦還需要一些時間。但是相對於其他住宅和商業市場，現有的退休社區的入住率卻一直保持在較高的水準，只是新產品的推出受到了限制。 　　由美國老年住宅協會(ASHA)提供的當前各類社區2010年的入住率顯示，自理型爲87.9%，自理型與協助型達到91%，協助型爲90.6%。患老年癡呆症的護理協助型稍微高一些，爲90.8%，持續照料退休社區(CCCRs)則爲89.9％。這些數據表明提供全方位護理的社區保持較高的出租率。目前的趨勢表明，老年人選擇住房的基礎取決於需求而非生活方式。這種趨勢可能繼續受未來股市和房地產市場的左右。 　　提供老年人護理的退休社區或設施建立在會員費模式或市場利率租賃模式的基礎上。90%持續護理的退休社區，包括營利和非營利團體，都採用會員費模式。自理型社區，無論是協助型、獨立的協助型，還是患老年癡呆症的護理協助型，通常歸入市場利率租賃模式中。 　　會員模式有三種不同的合同類型：A型全面護理合同、B型修改合同和C型收費服務合同。在A型合同中，居民提前支付月租費以獲得一個有着額外服務和設施的獨立居住單元的終身入住權。那些在本合同下需要協助或護士護理的可轉移到相應的護理水準，並繼續支付與自理型相關的費用。月租費是三個合同類型都要繳納的提供給居民基本服務、膳食津貼和家政服務。 　　B型修改合同要求居民支付一筆起初的搬入費以及和A型合同一樣的月租費，除了月租費要被修改以反映具體所需護理的相應變動外。寫進合同的是分配給這些修改後的費用在它們增加之前的時間範圍，以反映長期的覆蓋面。C型服務合同的費用也包括一個預先支付的會員費、基本服務月租費及建立在當前市場價格上的協助及專業護理的每日津貼。 　　該合同給予他們優先准入使用護理設施權利，但他們要爲服務付費。目前，61%持續護理退休社區傾向於使用C型收費的服務合同。此外，持續照料退休社區使用此合同的往往是較新的社區。 　　會員費模型依賴於當前和未來的居民支付費用以獲得生活在自己選擇的單元並獲得社區護理部分的福利。會員費是由市場主導的，取決於房屋的價值和目標市場的收入。業主使用會員費來資助房產和償還建設債務。一部分比例的會員費在居民逝世時會返還給居民的受益者。月租服務費用於支付諸如打掃衛生、膳食和日常維護服務。 　　在市場利率或租賃的社區，無論是持續護理退休社區還是自理型或無協助型，居民不支付會員費。他們可以交一定的押金和社區費，金額最多爲給定的某個月的房租，或者只支付和提供具體服務的會員費模式下的合同類似的月租費。同樣，如果居民需要更高一級的護理，他們將相應地對這些服務支付費用。因此，在任何人入住進來之前，自理型的居民會得到優先考慮。 　　護理模式的新趨勢 　　我們所觀察到的趨勢表明，計劃提供某種程度護理的市場利率自理型社區，無論是協助型還是患老年癡呆症的護理型，將分期建設項目。 　　一些是護理部分，協助型和患老年癡呆症的護理。這是建立在老人將來是否遇到事故或變得虛弱，而不是老人想改變生活方式的基礎上。一旦穩定下來，社區將增加自理型居民及他們相應的共同區域。 　　其他的發展趨勢還包括一些更小的社區，從180至200個所有類型的自理型單元到患老年癡呆症的護理，以及首先建造發展護理部分。如持續護理退休社區這樣的較大的社區正在與更多更小的階段項目一起發展，以實現總建築目標。 　　隨着嬰兒潮一代年齡的增加，另外一個可能延續發展的趨勢是，把老年社區納入綜合用途項目中。 　　一個例子是叫作“大學裏的美林花園”。這是一個在西雅圖的綜合用途社區，把老年住宅、普通出租公寓和商業相結合，吸引了大量年輕專業人士和華盛頓大學附近的學生入住。美林花園在經濟衰退中上市，卻已達到了95％的居民入住率，其商業零售空間出租率接近100％。 　　遷移到更爲城市化的環境將會增加重新定義退休社區的機率。城市模式預示着在可用空間投入使用上的漲幅。在過去10－15年，有一種趨勢就是，老年住宅的單元越建越大；從平均規模1000平方英尺增長到1300平方英尺。現在對單元在規模上減少有所重視，同時配備更好的設計以提高效率，特別是廚房和浴室的效率。單元減小有幾個好處，一個是更小的單位能降低建設成本。另一個是在總造價不變的情況下，可建設更多的單元，取得更高的銷售利潤。 　　另一個趨勢是可用於多種功能或用途的空間創造。這將節省建設成本，特別是非創收平方英尺。一個可能的例子是將提供無線網絡的咖啡館與圖書館或商務中心組合。另一個可能是一個共享起居空間的酒吧酒廊組合。這些趨勢的優點是顯而易見的。與提供新風格的功能和服務有關的一個好處是可以吸引新的一代。這改變了與老年生活相關的氛圍和風格。 　　此外，社區將爲老人提供社區以外的活動和餐飲選擇，獲得多個餐飲、文化活動和其他服務的選擇。位於靠近市區的高成本土地價格將增加高層老年社區的數量。這些類型的發展，無論是建在大規模運輸系統上或附近，由於它們可通往城市其他地區而具有吸引力。這對居民、遊客及未來的工作人員有好處。 　　老年住宅的建設核心是提供護理，不論是協助型、患老年癡呆症或專業護理。它的建設經歷了一個從醫療保健或醫院模式到居民護理模式的轉變。醫院模式通常爲一條長走廊，兩側都有單元，在兩個或多個樓翼處有一個集中護理站，只提供包括必要的餐飲、活動(通常是多功能)、電視或客廳在內的很少的輔助設施。這種模式重點是完成任務和照顧老人的日常起居。 　　居民護理模式被設計用來提供更全面的服務。居住結構是圍繞居民和護理提供者之間的關係來開發的。居民選擇他們的日程安排，每天有工作人員與他們一起工作。有一個具體的護理者與居民一起工作有助於建立互相信任的關係，這和家庭成員一樣重要。 　　這個以居民爲中心的護理模式，導致了專業護理和患老年癡呆症的老人社區實物場地的變化，並開始影響協助型社區。溫室建築項目是一個新的模型結構，以提供建立在以居民爲中心護理基礎上的專業護理和患老年癡呆症的護理。居民被鼓勵做更多的日常活動。舉個例子，這可能包括做飯或洗衣。 　　其目的是提供六至十位居民、每個居民一個私人房間的小型社區。私人房間環繞着一箇中央共享空間，其中包括一個客廳和可以一起做飯的住宅風格廚房。還有供洗浴的服務區及其他必要的功能區來提供強制性護理。 　　一些較新的模式將較大的房間分隔成獨立的、類似私人住宅中的空間，這方面的一個例子是在短走廊盡頭的一間臥室。除了用在專業護理和老年癡呆症的護理上，這種設計方法也被應用到更大的協助型設施上。 　　　正在中國規劃設計大型老年社區 　　隨着人口老齡化在中國的增加，重要的是要了解這些模型如何修改完善以適應中國的經濟環境、居民需要，對各層次護理的需求以及使用何種方法來實施這些服務。 　　確定哪些商業模式最適合中國市場，從美國老年住宅項目中吸取教訓是有幫助的。其中一些包括，建設類似於普通居民區的老年住宅，而不是類似醫院；儘量選擇靠近城市或交通便利的地方；實施分期建設計劃；增加對本地居民期望的關注；選擇合適的項目商業模式——建造-擁有-管理，還是建造-銷售。 　　美國***建築設計事務所目前正在中國規劃設計一個大型老年社區項目。我們正將我們的知識和美國老年住宅設計方面的專業技能應用其中。我們堅定地認爲，所有老年住宅的居民都應該能從設計中得到實惠。老人老化的過程很敏感，值得整個社會的高度關注，爲他們提供一個能讓他們安度晚年的設施是我們應該做的。