老年公寓建設管理初探
----讀《復樂園》有感
《復樂園》是日本作家渡邊純一的作品，是一本很有影響的小說。它講述了日本一家養老院裏發生的故事。渡邊純一通過主人公來棲建設管理老年公寓的故事，給我們展現了一幅老年公寓中老年人多姿多彩的生活畫卷。在讀這本小說的過程中，我對小說中養老公寓的建設理念及經營管理很感興趣。
衆所周知，中國近幾年經濟快速發展，人口老齡化加劇，如何爲老年人提供一個溫馨的家、一個養老的舒適環境，不少開發商也絞盡了腦汁。在北京周邊郊區你可以看到很多號稱老年公寓或老年住宅的公寓項目或住宅項目,同時不少公立和私立的老年公寓和敬老院也應運而生
在許多開發商和經營養老機構經理人的理念中，老年公寓要選擇在山青水秀、環境優雅的地方，要遠離市區喧囂，靜享清新空氣。具備了這兩點就差不多了。但是這樣的開發理念是否符合老年人的需求，是否能得到市場的認可？老年人真的只需要空氣好，周邊安靜就可以嗎？在小說中作者闡述了建設老年公寓的一些理念，對人們正確認識老年公寓產品很有借鑑意義。
建設老年公寓的理念
在《復樂園》小說中，主人公來棲給我們講述了他建設經營老年公寓的理念。來棲建設經營的這所老年公寓的名字叫“EtAiors”。源自前法國總統密特朗回答記者提問時的一句話，當時記者們聽說密特朗總統和妻子之外的女人有個孩子後，紛紛向總統詢問此事，總統只咕噥了一句“EtAiors”（法語，那又怎麼了？）。來棲用這句話作爲他經營這所公寓的理念，讓那些不再受工作和世俗束縛的老人們在這所老年公寓中能夠快樂、隨意的生活，享受夕陽般的美好人生。主人公來棲借鑑了美國人建設經營老年公寓的理念。書中也介紹了美國的老人院，那裏雖然也有行動不便的人，但是那裏更像是從工作崗位上下來之後，即退了休的人們的聚集之所，充滿了自由自在的氣息和享受第二次人生的氣氛。那裏的建築也特別雅緻而明亮，每個房間了都擺滿了鮮花，入住者都很快樂。就連名稱也不叫老人院，大多叫做“退休者之家”或“生活村”等等。
這和我們的建造設和經營老年公寓的理念不太一樣,在我們的理念中,建造老年公寓只是讓老年人頤養天年,有人護理，管理三餐，對老年人的其他需求考慮的很少。老年人，特別是剛退休不久的老年人，正是處於人生第二春的時候，這個階段的老年人，卸下了生活的重擔，兒女長大成人，應該好好地享受人生的夕陽時光，所以爲老年建造房屋不應是死氣沉沉，而應充滿朝氣蓬勃的氛圍。在經營管理上也應針對老年人的需求而設立。近來聽說北京某個老年社區設立了老年大學，老年人高高興興去學習自己喜愛的專業，圓了自己年輕時想學而未學成的夢。這說明我們的對待老年人的觀念也在悄悄地發生變化。
老年公寓地址的選擇
小說主人公來棲對老年公寓地址的選擇也經過了深思熟慮。他決定把老年公寓建在繁華的銀座。他的這一決定也有不少人反對，認爲在銀座這樣浮躁的地方不適於建老人院，應該建設在比較清靜一些、空氣清新一些的郊區。可來棲認爲老年人反而應該住在市中心，這裏交通便利，四通八達，附近餐廳、咖啡店也很多，而且他們的兒孫看他們也比較方便。
來棲認爲對於老年人來說，最重要的就是刺激，適度的刺激可以使他們的身心變得年輕。越是住在安靜而缺乏刺激的地方，他們衰老得就會越迅速，頭腦也越不靈活了。這也是美國經過試驗證明了的。美國的亞利桑那曾經建設了一個只有老年人居住的理想之鄉，結果十年後，那裏的老人幾乎都癡呆了。
在中國建設老年公寓也如同來棲的反對派一樣，認爲老年公寓應該建設在郊區，只要空氣好，環境好，地域安靜就可以了。其實這是建設老年公寓的誤區。據報載美國人現在的居住傾向是，年輕人居住在郊外，緊張的工作之餘享受安靜的環境，緩解生活帶來的壓力。而老年人紛紛從郊區遷往鬧市。我們可以從中看出建設老年公寓的理念是隨着時代而不斷變化的。老年公寓的選址應該多做社會調查，瞭解老年人的需求，開發出真正符合老年人需求的產品來。
說到這裏，我想起了一位老教師已退休，妻子病逝後，他執意要住老年公寓，他選擇的老年公寓位於西城區（原宣武區）槐柏樹街附近，老年公寓是一座六層小樓，是一座辦公樓改建的，裏面設施齊全，地面採暖，鬧中取靜，附近有宣武公園和宣武醫院。我們去看他，他說這裏的牀位很難找，後面登記的有好多人。嚴重供不應求。這說明老人們選擇老年公寓的第一選擇是鬧市，而非郊區。目前我們提供的養老居所大多在郊區，與老人們的需求南轅北轍，這也怪不得郊區養老居所冷冷清清、人氣不足了。正好我手邊有一份《北京市老年公寓發展的市場化研究》的論文也佐證了這一觀點，市區的老年公寓都供不應求，而位於偏遠郊區的老年公寓入住率嚴重不足，處於虧損狀態。他們的調查說明老年人選擇老年公寓主要考慮以下幾個因素：①環境狀況：喜歡登山的老人傾向於選擇香山；②醫療服務條件：老年人難免生病，醫療護理和搶救條件自然重要；③收費標準：能爲多數老人接受；④交通狀況：不希望太遠，節假日便於和子女團聚；⑤居住條件：應該有室內衛生間和洗浴設備。多數老人喜歡住平房。還有重要的一點，大部分老人住老年公寓並非只是簡單的養老，他們更希望在與其他老年人的交流中尋找到共同的話題，擺脫孤獨和寂寞，最終在精神上有所寄託。
老年公寓的設施配備和人性化管理
老年公寓的設施對老人們非常重要。在《復樂園》中，來棲在養老院裏配備了一定數量的看護外，還有辦事員、諮詢員以及營養師、配餐員、護士和理療師等等。還定期給老人放電影，組織舞會、卡拉OK等等。同時對老年人的戀愛、婚姻予以支持，對老年人的其他需求也儘量予以滿足。可以說來棲創辦的養老院是非常成功的。我總結來棲創辦成功的因素有如下幾點：
1、理念超前
來棲給老年公寓期的名字可見一斑，“EtAiors”（法語，那又怎麼了？）。他沒有把老年人看作暮氣沉沉的團體，而是當作年輕人看待，這樣的理念是他成功的基礎；
2、選址得當
來棲深諳老年人的需求，對父親未能盡孝的歉疚使他決定建設一所老年公寓。同時參考國外養老的先進經驗，特別是美國的實驗結果，沒有聽從多數人的意見，將養老院建在了繁華的鬧市，而不是安靜的郊區；
3、設施配備齊全和人性化管理
來棲是名醫生，常年的醫療實踐使他對老年人有深入的瞭解，對老年人的生理、身體健康的需求有着深刻認識，因此在創辦養老院時注重設施齊全，方便給老人提供各種醫療和康復幫助。
在人性化管理上，照顧老人們的需求，組織各種活動，滿足老人們的需求。
社會化養老是方向
隨着社會的快速發展和人們壽命的不斷延長，中國的老齡化進程也步入了快行道。目前居家養老是普遍現象，但隨着經濟發展和社會進步，人們的養老觀念也在不斷更新，社會集中養老的方式正在逐漸被人們所接受。首先我們要認識到老年公寓已經不是以前敬老院的概念，不是老年人養老送終的地方，不是無人照顧而無奈選擇的場所。我們所說的老年公寓是老年人生活居住的現代化的居所，與酒店相類似，它有完善、周到、及時的服務，有優越的居住環境和適合老年人的各種活動，這樣的老年公寓將越來越受到有知識、有品位、經濟基礎較好、觀念開放且有閒情雅趣的老人青睞。有條件的老人會逐漸選擇城市老年公寓作爲自己的養老居所，適合老人們居住的城市老年公寓也越來越被人們所看重。房地產開發商們和經營者應該看到這一商機，根據老年們的需求開發交通方便的城市老年公寓。我堅信城市老年公寓一定會成爲下一個房地產市場的熱點！走筆至此，在網絡上看到了這樣一篇文章：
“萬科試水老年產業”
近日，萬科宣佈將推出“活躍長者住宅”。這成爲萬科銷售破千億元后的第一項大舉措，引發了業內的廣泛關注。
起初，當萬科對社會宣佈即將建設“活躍長者住宅”時，業內質疑聲音不斷。畢竟，履行社會責任，建設符合老年人需求的“活躍長者住宅”並非易事。時下，社會養老機構不在少數，但設施配備及服務質量上的缺失已經成爲老年產業最尖銳的問題。老年人不斷增加，需求也在不斷增加，甚至已經超出了人們的預期，成爲一種社會壓力。
而這種壓力，如果還以目前的養老方式、由社會機構承擔，將無法很好地得到釋放。因此，地產開發企業可以參與進來，發揮自身在住宅開發中的科學經驗，建設一種適合老年人生活的住宅形式，以緩解社會日益增長的壓力。
萬科，作爲業內領軍企業，憑藉深耕中國26年的開發經驗，經過多年科學研究，於2010年末實現開發建設“活躍長者住宅”。“活躍長者住宅”不同於一般的老年公寓，它是一個文明社會用年輕的心態孝敬老年人的場所，是老年人享受自由、追求健康的理想場所。
住宅內高標準的無障礙化設計和生態型的戶外環境，爲老年人提供安全舒適的居住和活動空間；專業的護理機構，功能齊全的各種場所爲實現 “健康、快樂”的老年新生活奠定了堅實的基礎；專業對口、訓練有素的服務人員，會視老人爲親人般悉心照料。這種將現代服務業融入到傳統養老產業的模式，使養老形式在幫助照顧的基礎上實現了質的飛躍。
“活躍長者住宅”不僅需要如此完善的養老設施和服務，更要有頤養天年的生活環境。萬科此次將首個“活躍長者住宅”作爲商業配套，建設在位於房山竇店的新項目“萬科幸福匯”中。竇店位於房山東南部，以秀麗的風景與怡人的環境成爲旅遊局推薦地區，其周邊更是以北京人的發源地而聞名遐邇。
萬科建設“活躍長者住宅”的理念我很認同，但地點是不是偏遠了一點？能不能得到社會老人們的認同？會不會成爲一個混合型住宅，而違背了建設初衷？但這是一個良好的開端，說明老年公寓的建設理念在悄然發生變化。
我公司是房地產開發企業，我希望有一天我們也能躋身於建設和經營老年公寓的市場，這篇文章給大家做個參考吧。